去库存、调结构！天津楼市机会高于风险

  专业不逗比的天津地产微信号

自房地产行业“去库存”以来，2015-2017年天津商品住宅待售面积持续下行。

2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降转增，迎来新一轮周期变换，值得引起高度关注。

01 

2017年限购限贷政策出台市场销售下行趋势明显，商品房待售面积减负逐月收窄.

直至2018年第四季度起天津商品住宅库存消化开始变缓，加之2020年初因新冠疫情影响，库存量再度跳增。

纵观近年来天津商品房待售面积变化，随着棚改货币化安置逐渐淡出，偏远板块销售“由热转淡”。

数据来源：CRIC2020

数据说明：待售面积增幅=土地成交建面-新房成交建面

而扩展时间维度，我们发现虽然库存量重新步入上行周期，但尚未突破2014-2015年库存量的历史高点。

目前整体库存情况尚且健康，风险基本可控。

 02  

具体到区域和板块而言，对比全市16个区域至2020年12月末广义库存及去化周期进行对照分析可以看出：

市内六区近年来在售项目较少，广义存量整体偏低；而河东区、大塘沽片区及滨海高新区广义库存去化周期偏低，存在市场机会。

2020年12月末天津区域市场广义库存及去化周期

数据整理：克而瑞天津机构

（备注：将滨海新区拆分为9个板块，具体拆分详见CRIC2020系统中对于滨海新区的区划）

津南、宝坻、武清三个区域广义存量较高，河北、宝坻、生态城和空港片区去化周期时间偏久。

津南区由于新房大盘项目较多，整体广义存量偏高；

武清和宝坻两区域为2019年供地大户，项目存在一定开发周期和去化周期，存量较高，且2020年两个区域供地量缩减，主动降库存将风险。

河北区前几年成交的高价地较多，拉高成本，流速较低；

生态城板块在2020年是天津主力供地板块，剔除生态城投资摘牌地块，仍是主力供地区域，短时间内生态城竞争较高。

03

天津整体新房库存步入上行，对不同单价段在总体库存与成交的比重大小，判断市场机会与风险。

【1】1万-1.5万元/㎡库存成交双高，风险可控，8000-10000元/㎡刚需市场库存承压。

通过对不同单价段库存与成交对比分析，1万-1.5万元/㎡单价段虽然是库存主力，但成交同样占据较大比重，整体来讲库存去化无压力。相较而言，8000-10000元/㎡库存占比显著高于成交，后期或将存在库存积压。

数据来源：CRIC2020

数据整理：克而瑞天津机构

【2】8000-15000元/㎡成交占比逐年递减，且向上下两级转化。

对比近三年天津新房市场分单价段的成交数据，8000-15000元/㎡成交占比逐年递减且趋势明显，而8000元/㎡以下及1.5万-3万元/㎡成交占比却逐年递增，3万以上成交稳定变化趋势不明显。

数据来源：CRIC2020

【3】8000-10000元/㎡广义库存去化压力双高，5.5万-6万元/㎡库存去化时间短。

8000-10000元/㎡广义库存去化周期时间长；其次为3万-3.5万元/㎡这个单价段主要集中在市区；反而5.5万-6万元/㎡单价段去化相对可控。

数据来源：CRIC2020

数据整理：克而瑞天津机构

可以理解，8000元/㎡以下超高性价比吸引更多的新天津人，1.5-3万元/㎡区位优势明显，居住属性强。同时，随着人们居住的不断升级，市区高端改善置业值得关注。

04 

部分区域已出现高库存迹象时，通过对不同单价段在城市总体库存与成交的比重大小，综合判断当前以及未来各个区域中哪些单价段出现库存积压或不足现象。

【1】靠近市区核心区域存在市场机会；滨海上行存在库存竞争压力。

市区3万元/㎡以下及4.5万元/㎡以上存在市场机会，3万-4万元/㎡库存占比高于成交占比，存在压力；环城1万-1.5万承压，1.5万-2.5万压力与机会并存；远郊主力在1万-1.5万之间，其余差异不大；滨海成交主力集中在8000-2.5万元/㎡之间，2.5万元/㎡之上市场承压。

数据来源：CRIC2020

数据整理：克而瑞天津机构

【2】2019年“津滨”双城单价段成交结构开始转化，进而影响2020年环城及远郊主力单价段变化。

前几年棚改政策下，市区项目增多单价段降维，原先的热销主力段从3.5万元/㎡，降至3万元/㎡；而环城、远郊、滨海成交主力成交单价段却向上。热销主力从散点分布集中在核心区域。

数据来源：CRIC2020

【3】环城高价项目接受度低去化压力大，滨海3万元/㎡承压。

市内六区3万-3.5万元/㎡和5万元-5.5万元/㎡去化压力较大，而2.5万-3万元/㎡和4.5万元-5万元/㎡存在市场去化周期机会点；环城超4万元/㎡的项目去化难度最高，2.5万-3万元/㎡存在市场机会；远郊片区去化压力分布均匀；滨海新区3万元/㎡去化承压，1.5万元/㎡市场可观。

数据来源：CRIC2020

数据整理：克而瑞天津机构

05 

2020年初受疫情影响，库存短期跳增，但尚未达到历史峰点，风险可控。

随着人们居住观念的变化，全市热销主力由原来的多点集中到各区域核心区域，拉高主力成交单价段。

细分到四大区域上，市区高端改善项目机会与压力并存，环城、滨海两区域高价承压，远郊区域各面积段库存和去化压力相对稳定。

免责说明：本文中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易和投资建议。克而瑞对使用本文章中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责，且就本报告相关内容享有全部的解释权。本文对项目所做介绍旨在传递相关信息，不意味着对此做出承诺和保证，亦不构成代表项目权利方作出的承诺与保证。项目信息具有时效性，随时会发生变化，敬请周知。具体项目信息请以项目权利方正式公布为准，敬请通过正规渠道审慎了解最新信息并认真核实相关信息。如上述资料及数据侵犯相关权益，请权益人积极与我们联系处理。版权人及本网站有权对本文内容随时进行更改，事前和事后将不会另行通知，敬请密切关注本网站。

往期精选

●榜单丨1月天津商品住宅项目榜单权威发布，大盘和新盘的市场

●1月到访热度榜单新鲜出炉，春节即将上线，市场表现平淡

天津人气公众号

克而瑞房产信息（tjfjcpzx）

喜欢本文请点个【在看】